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Wer bezahlt die Thermenreparatur – Antworten von Rechtsanwalt Dr. Maximilian Macho

Muss der Vermieter für’s Thermenservice bezahlen? Welche Pflichten hat man als Mieter rund um die Therme? Was passiert, wenn ich auf’s jährliche Thermenservice vergessen habe? Im Interview mit Rechtsanwalt Dr. Maximilian Macho haben wir wichtige Informationen zum Thermenservice bekommen:

6 Fragen zum Thermenservice
1. Die Therme ist kaputt – wer zahlt?
2. Zahlt der Vermieter die neue Therme?
3. Gibt es Fälle, in denen der Mieter selbst aufkommen muss?
4. Welche Pflichten hat der Mieter rund um die Therme?
5. Muss ich einen Installateur nehmen, den der Vermieter/die Hausverwaltung mir vorschreibt?
6. Was passiert, wenn ich auf’s jährliche Thermenservice vergessen habe?

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1. Die Therme ist kaputt – wer zahlt? Muss ich die Themenreparatur selbst bezahlen oder zahlt der Vermieter / die Hausverwaltung?

Bei Mietwohnungen muss in den meisten Fällen der Vermieter die defekte mitvermietete Heiztherme auf seine Kosten reparieren lassen. Das gilt jedenfalls bei allen Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen.
Das Mietrechtsgesetz gilt im Wesentlichen für die Miete aller Wohnungen, ausgenommen

  • Dienstwohnungen;
  • Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation zu einem solches Zweck vermietet werden;
  • Wohnungen, die auf maximal ein halbes Jahr für einen vorübergehenden jobbedingten Ortswechsel gemietet werden;
  • Freizeit-Zweitwohnsitze und Wohnungen in Gebäuden, die nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten umfassen.

Aber auch bei Mietverhältnissen, die nicht dem MRG unterliegen, wird zumeist der Vermieter für die Thermenreparatur zuständig sein. Wenn bei solchen Mietverhältnissen nämlich im Mietvertrag keine Regelung diesbezüglich getroffen wurde, ist nach Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch der Vermieter für die Erhaltung zuständig.
Eine Regelung im Mietvertrag, die dem Mieter die Erhaltung aufbürdet, ist wiederum laut OGH-Judikatur ohne sachlicher Rechtfertigung als gröblich benachteiligend zu qualifizieren und damit nichtig.
Damit bleiben nur wenige Einzelfälle, in denen der Mieter grundsätzlich für die Thermenreparatur zuständig ist. Vor allem dann, wenn die Therme nicht mitvermietet wurde. Wenn die Therme bei Anmietung der Wohnung schon vorhanden war, gilt sie grundsätzlich als mitvermietet.
Falls ein Mieter die Mietwohnung zunächst ohne Therme gemietet hat und sie später selbst eingebaut hat, empfehle ich, rechtliche Beratung einzuholen.

2. Zahlt der Vermieter auch eine neue Therme, wenn die alte ganz kaputt ist?

Falls der Vermieter für die Erhaltungspflicht der Heiztherme zuständig ist, muss er für die Funktionsfähigkeit der Therme sorgen. Wenn die defekte Therme nicht mehr repariert werden kann, muss er eine neue Therme einbauen lassen.

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3. Gibt es Fälle, in denen der Mieter selbst aufkommen muss?

Es gibt Fälle, in denen der Mieter die Reparaturkosten tragen muss. Wenn der Mieter den Defekt der Therme selbst verschuldet hat, indem er die Therme vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt hat oder z.B. entgegen der gesetzlichen Regelung keine regelmäßigen Wartungen durchführen ließ, wird der Mieter schadenersatzpflichtig.

4. Welche Pflichten hat der Mieter rund um die Therme?

Der Mieter ist im Vollanwendungsbereich des MRG grundsätzlich dazu verpflichtet, die Therme so warten zu lassen, dass dem Vermieter kein Nachteil erwächst. Das bedeutet in der Praxis, dass er die Therme innerhalb der vom Hersteller der Therme angegebenen Intervalle durch einen gewerblich dazu befugten Fachmann warten lassen muss.

5. Die Therme ist kaputt – kann ich selbst einen Installateur rufen und der Vermieter begleicht dann die Rechnung? Oder muss ich einen Installateur nehmen, den der Vermieter/die Hausverwaltung mir vorschreibt?

Wenn die Therme kaputt wird, empfehle ich, zunächst mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung, falls diese der Ansprechpartner auf Seiten des Vermieters ist, schriftlich Kontakt aufzunehmen und die weitere Vorgangsweise zu besprechen. Falls es sich um einen Thermen-Notfall handelt, z.B. wenn im Winter plötzlich die Heizung ausfällt, ist es aber gerechtfertigt, einen Handwerker ohne Rücksprache mit dem Vermieter zu beauftragen. Der Vermieter sollte dennoch umgehend darüber informiert werden.

Grundsätzlich muss der Mieter jenen Installateur nehmen, der ihm vom Vermieter vorgeschrieben wird.

6. Ich habe auf’s jährliche Thermenservice vergessen – hat das einen Einfluss darauf, ob der Vermieter zahlt? Und gibt es eine „Nachfrist“?

Im Fall dass die Therme defekt wird und sich herausstellt, dass mangelnde Wartung die Ursache dafür ist, muss der Mieter dem Vermieter den Schaden, also die Reparaturkosten, ersetzen.

Die in vielen Mietverträgen festgelegte Pflicht, dass die Thermenwartung jährlichen erfolgen muss, ist laut OGH-Judikatur gröblich benachteiligend und damit nichtig, wenn es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.

Wenn z.B. der Hersteller der Therme das Wartungsintervall mit zwei Jahren angibt und keine sonstigen Gründe für ein jährliches Thermenservice vorliegen, muss der Mieter die Wartung nur alle zwei Jahre durchführen lassen.


Checkliste zur Thermenwartung

  • Erhaltungspflicht: Bei allen Wohnungen, die dem MRG ganz oder teilweise unterliegen, liegt die Erhaltungspflicht der Therme beim Vermieter.
  • Wartungspflicht: Ist die Therme mitvermietet (also beim Einzug bereits vorhanden) hat der Vermieter die Erhaltungspflicht, der Mieter die Wartungspflicht.
  • Therme je nach Angabe des Herstellers regelmäßig warten lassen
  • Vor einer Reparatur mit dem Vermieter (schriftlich) Kontakt aufnehmen – außer im Notfall!

 

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